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Reいったい何処のマンションが買いなのでしょうか?

 投稿者:777  投稿日:2017年 1月30日(月)22時32分41秒
  通報 編集済
  >いったい何処のマンションが買いなのでしょうか?


苗場・湯沢のリゾートマンションだけは止めておいた方がいいですよ

温泉宿が1日8000円で泊まれる時代に
管理費・修繕積立金・固定資産税・電気代・水道代に毎年 40万円、50万円かかり、
10万円で買えても 売る時には不動産屋に売却経費として200万円以上も取られるリゾートマンションを買うのは気違い沙汰でしょう:


湯沢・苗場 エリア のリゾートマンションを地図から検索
http://www.himawari.com/map/y/2yuzawa.html

越後湯沢のリゾートマンション|リゾートマンション・リゾートホテル・別荘掲示板@口コミ掲示板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197545/

1011  by 匿名さん 2016-08-29 18:37:40
定年退職して、軽井沢に住んでいるというとセレブ感ありありだけど、越後湯沢に住んでいるというと
ホームレス一歩前という感じがしないでもない。でも、好きで住んでいるならOKだね。

1014  by 匿名さん 2016-08-30 09:48:26
越後湯沢のマンションをタダ同然で買い、管理費等だけの負担で暮らせる。
経済的な余裕がない人が老後の住まいとして選ぶにはいいのでは?
一方、軽井沢の別荘(マンションでも)は高額なので経済的にかなり余裕がないと買えないし暮らせない。

1017  by 匿名さん 2016-08-30 12:26:01
櫻井翔のパパが都知事に押された時 「退職後は軽井沢の別荘で悠々自適に暮らします」 と答えていたね。

件の別荘は櫻井翔がプレゼントしたもの。
これが越後湯沢のリゾートマンションだったらパパは移っただろうか?
悠々自適には暮らせそうだけど。
まあそこが、セレブと貧民の差かもしれない。

1035  by 匿名さん 2016-09-16 15:34:17
テレビで北軽井沢の別荘を紹介してましたね。平均で500万円ほどだそうで。
心が動きましたが、Googleマップの写真で見ると、普通の田舎町のそばの森の中に区画を作ってちょっと浮いた感じのする所ですね。
庭いじりなんかしたいという気がありますが、まだ迷います。

今住んでる湯沢町のマンションも浮いてるといえば浮いてますが、こちらはなかなか近代的で大浴場やプールなどの施設も整ってて快適です。
連休中に下見してこようかな。

1036  by 匿名さん 2016-09-17 09:24:40
北軽井沢の安い別荘というのは、おそらく長期間放置されていたような築40年ぐらいのが多いのではないだろうか。
家としての価値はないので500万というのは土地の価格ということだろう。
古家をそのまま使うつもりなら、優雅な別荘ライフとは程遠い。
解体して新たに別荘を建てるのなら更地の土地を買ったほうがいい。
いずれにしろ手を出しにくいね。



980  by 名無しさん 2016-08-03 16:44:48
越後湯沢駅東口の魚屋さんが無くなってますね。お土産屋も居酒屋に変わりました。
駅中の土産屋などは夏でも結構客がいるんですが、一歩東口に出るとゴーストタウンのような商店街。
そのメカニズム?に結構悩みます。新幹線が通った時からそうなんでしょうか。

頑によそ者と関係なさそうな業種が並んでますが、もう閉店してシャッター店になってるところも。
初めて来た時その圧倒的な雰囲気に、ここを歩いてはだめなのかとすら感じました。
といっても地元の人も歩いていません。せいぜい銀行や薬局を訪ねる人だけです。


981  by ご近所さん 2016-08-03 17:15:36
昨年の林商店と今年の魚屋閉店は越後湯沢駅近の定住者にとっては痛い
冬ののぐちはぼったくりだし徒歩での買い物は辛くなった
電車で六日町のララ、バスで石内の業務用スーパーに行って買い溜めパターンが増えそう
魚屋跡地に新林商店でもできてくれると嬉しいけど林はもう復活させる気がないのかな



1160  by マンション検討中さん 2017-02-08 23:18:59
ヴィクトリアタワーを検討しているものです。
業者さん以外の方からの情報があまりない上に、こちらのスレをほぼ全部拝読していたら、もう、どこを買ってよいのかわからなくなってしまいました。。。

ヴィクトリアタワー以外の物件も視野に入れて考えてみようかと思っているのですが、
実際に所有されている方からアドヴァイスいただけたらよろしくお願いします。

以前は北軽井沢に戸建てを持っておりましたが、湿気に悩んでおりました。(冬場の雪かきも。。。)
当時はスキーをしなかったため、縁あって手放しましたが、今は家族も増え、気軽に利用&スキー&プール付きマンションを探しております。


1161 by 匿名さん 2017-02-09 04:15:01
前の方で書いた、買いたかったけれど友人に止められて賃貸していたものです。

北軽は良いとこなんだけどアクセスが悪いのがネックですね。あと自炊だとまともな食材が手に入る店が少ないですね。夏は農家が野菜を売っていて良いですが、肉や魚が酷い。ツルヤまで降りるか、吾妻線側まで行かないとまともなものないですね。北軽井沢も今後は厳しくなるはずなので、売れて良かったです。

湯沢のマンションは売れないですよ。ヴィクトリアタワーは買ったら数年後には売れないかも。賃貸で借りて、通ってみると湯沢の事情が見えてくるので買うならそれからでも良いと思います。

ひとつヒントとしては、狭い30平米くらいの部屋が100万円未満で売りに出ているマンションは既にババ抜きモード、つまり売るに売れないマンションです。管理費が安ければ年金生活者に売れますが、月額2万を越えるとその需要も見込めません。

ちなみにヴィクトリアタワーがある岩原で、現時点で売りたい時に売れるマンションはファミールヴィラくらいじゃないでしょうか。

湯沢町にある50棟近いマンションで数年後に手離すことができるマンションはいくつもないでしょう。


ザ・ハウス
ライオンズ3(1と2は厳しい)
ステラタワー
NASPAのライオンズ
Vプラージュ
駅前のファミールヴィラ


数年後に手離すことができるのは(≒ひまわりが買い取ってくれる)こんなところでしょう。
ちなみにこれ以外のマンションは買い取りでなく、引き取り手数料を払うみたいです。

最近、ラヴィが複数物件が売りに出て100万円未満グループの仲間入り。駅前のザ・ハウスも売りが増えた理由が気になるところです。

賃貸は年間で80万近いコストで、4年借りたら買った方が安いけれど、不要になったら契約をやめれば良いだけです。安いからと買ったら誰かに所有権を移すまでは管理費+修繕積立金を払い続ける羽目に遭います。売れなくなったらマンションがなくなるまでの間、支払い義務は続きます。一生ではありません。あなたが死んだら奥さんや子どもが払い続ける必要があります。

よく相続を放棄すれば良いなんてことを言う人がいますが、都合の悪い資産だけを放棄することはできません。遺す資産がないのならば、問題ありませんがそんなことはないでしょう。

マンションの老朽化が進んで、利用者が減ったときにも現在の法律ではマンションの解体や立て替えは非常に困難です。

今の越後湯沢のリゾートマンション所有者は、バブル当時から所有していて今まで損切りできなかった人と、低価格の裏にあるリスクに気が付かずに飛び付いた人と、某県からの避難や地元の年寄りなど月々のランニングコストで一杯一杯の人たちです。

こんな人たちとあなたの利害は一致するでしょうか?

通ってみると分かることですが、『リゾート』を名乗る場所でこれだけ文化的でないエリアも珍しいです。軽井沢や蓼科のミニチュア版のイメージで考えているとビックリすると思います。

知ってか知らずか分かりませんが、のんきに購入を勧める湯沢のマンションオーナーは、自分が置かれている状況を理解できている訳がないので、それを鵜呑みにされることなく良くお考えください。

人口が減っていく時代、湯沢に限らず不動産の出口戦略はこれまで以上に重要です。


1162  by マンコミュファンさん 2017-02-09 05:04:12
リゾートは名前で買うところがある。次の売却を考えたら特にそうだ。
軽井沢、箱根、熱海ならネームバリューがあるが、湯沢や苗場ならマイナスだね。マスコミで あれだけ煽るから所有者は気が気ではないだろう。

少しでも貶す書き込みには直ぐに飛びついて罵詈雑言の嵐だ。なんとか高く売り逃げしたいんだろうね。

自分だけでなく、相続する家族を考えたら、100万円以外の物件には近づかない方が賢明だ。死んでから怨まれるよ。


968  by 匿名さん 2016-07-28 19:08:19
湯沢のマンションは確かに安いです。私も安さに飛びつきました。当然ながら毎月固定費がかかります。
私は買うときはあまり考えませんでしたが、多くの人なこれが購入時のネックのようですね。

我が家の場合、購入費50万、税金、改装費(自分でやりました)で50万くらい合計100万で2年前に購入しました。

我が家の管理費・修繕積立は安い方と思いますが、33m2の1ルームで約18000円/月。
その他に湯沢町に5000円/年、住民税と50000円/年程度の固定資産税がかかります。

光熱費(我が家は電気代だけですが)は最低3000円

維持費だけで年間で約300000円必要です。

交通費が自宅さいたまから1往復10000円なので年間20回行くと200000円。
固定費と合わせて合計約500000円/年というところでしょうか。

現在51歳、実質通えるのは後10年、あの世に行くのに後20年とすれば、10年で500万、20年で1000万最低必要ということになります。

私は自分で部屋を改装するなど愛着もあり、今はさいたまの自宅(こちらも20年前に自分で設計)よりも気にいっていいます。この際、終の棲家でも良いと思っています。

相続もマンション用に600万程(維持費20年分)用意するか、組合にあずけておけば子供たちも引き受けてくれるでしょう。(ということは今後40年間で1600万円くらい必要か・・)

湯沢のマンション購入はそれくらい考えておかないと買ってはいけません。

もっとも、40年後にマンション存続してますかね??


969  by 匿名さん 2016-07-28 22:46:58
その600万円ほどは解体費用に化けるかもしれませんね。
50年以上維持できる物件、湯沢にどれだけあるか・・・
管理さえきちんとされてれば70年は使えるのでしょうが。


973  by 名無しさん 2016-07-31 09:10:49
積立金で解体なんてしませんよ。あくまでも大規模修繕のためのものですから。

東京等の場合、廃墟になってるようなものは少なくデベが高層マンションなんかに建て替えますね。
湯沢町の場合、この先リゾート地としてまた人気になるのか、ただの山村に戻るかでマンションの運命も決まるでしょうね。

なんか地元民までも受け身の姿勢しかないのでこの土地をリゾート地として発展させようなんて考えはなさそうなので悲観論者の期待通り廃墟になる恐れは十分あります。今後の景気次第で10年先20年先なんて読めません。

そうなった場合私は知らん顔して所有権を放棄します。解体費用なんて出しませんよ。
名義を法人に変えて法人を解散します。



1163 by 匿名さん 2017-02-09 15:16:26
年金が月に15万円位で、独身で、人混みが嫌いなら、越後湯沢の不人気物件でも良いんじゃあない。
死んだら国庫へ没収!いずれそんな人が主流になるんだろうね、あの辺は。


1170  by 匿名さん 2017-02-10 16:44:15
越後湯沢は下流老人の吹き溜まりのイメージが強いですね。
軽井沢はハイソの避暑地、箱根はやや高級な、熱海は庶民的な近場の温泉地のイメージかな。

身寄りがなく、車で近くのスーパーに買い物に行けて、年金が10万円位入る老人には良いかもしれませんな。
十万で購入した後は無収入だったら、湯沢町は生活保護を支給してくれるかな?



1134  by 匿名さん 2017-02-01 16:29:21

南魚沼郡湯沢町の生活保護をもらう方法
https://www.google.co.jp/search?hl=ja&q=%E5%8D%97%E9%AD%9A%E6%B2%BC%E9%83%A1%E6%B9%AF%E6%B2%A2%E7%94%BA%E3%81%AE%E7%94%9F%E6%B4%BB%E4%BF%9D%E8%AD%B7%E3%82%92%E3%82%82%E3%82%89%E3%81%86%E6%96%B9%E6%B3%95&lr=lang_ja&rlz=&gws_rd=ssl

※マンションの管理費には「住宅扶助」は付きません。
※湯沢町は、物価が高いが3級地なので生活保護費は低いです。


1175  by 匿名さん 2017-02-11 07:19:29
 生活保護では厚労省の保護実施要領により「自分(世帯)が住むためのものは保有が認められています」となっており、評価額が生活保護費の10年以下の物なら福祉協議会の会議にかけられることもあまりありません。越後湯沢の物件のように10万円なら生活保護費の1ケ月分なのでOKです。 ここでは管理費や修繕料の多寡を問われることはないのです。

 これで収入がなく、65歳以上で持病があれば湯沢町は断ることができません。更に多くの入居者が、介護の要でもあれば、支援施設がたくさんできて地域の雇用に役立つでしょう。

 また、生活保護は国の法定受託事務で国庫負担と地方交付税で手当てするので、本来、自治体の懐は痛みません。生活保護レベルが大規模な大阪なんかは最初負担した四分の一の地方分を請求しても国が交付税をそのまま認めないので赤字ですが、湯沢町のような過疎町は大丈夫じゃあないでしょうか。


1127  by 匿名さん 2017-01-31 10:44:42
一番怖れていた  廃墟へシナリオ  が現実になりつつあるんですね。

小中学校を統合した時点で人口を維持する気はないんだと分かりましたが、これからは生活保護受給者と中国人オーナーが増えて固定資産税や管理費の未納が増えて、額面10万円物件のババ抜きも加速しますね。
湯沢町は支出が増える一方で、固定資産税頼みの収入は減る一方。

駅前の高額物件が値崩れ始めてますよ。
そりゃ本屋も潰れますわね。まぁ、先のことは考えない町議会議員を選んでいる湯沢町の町民の自業自得ですけれどね。このまま『茹で蛙』目の前で見せてもらいます。

本当に買わずに借りて良かった。いつでも捨てられますからね。
「リゾートマンションに手を出すな。特に越後湯沢周辺はリスクしかない。」大手不動産会社の友人のアドバイスに感謝をしています。


1128  by 匿名さん 2017-01-31 19:25:47
>>1127
生活保護受給者?
マンションのオーナーにそんな人がいるのですか?


1133  by 匿名さん 2017-02-01 14:21:18
ラ・ヴィの人か。
駐車場ひと月に14日しか停められないから、生活保護が寄り付かないんだと思うけど、暢気過ぎると思うよ。

リゾート利用者はいつもいる訳じゃないけど、定住者は毎日そのマンションで暮らしてる。定住者が全体の1割も居れば、雰囲気は変わっていくよ。

物件価格が二桁万円で管理費と修繕積立金の合計が二万以下のリゾマンは、生活保護受給者の格好の居場所になってるよ。苗場は言うに及ばず、岩原あたりのマンションは既にまともな方が少ないんじゃないの?

税理士なんて社会的には情報弱者なんだから自覚しないと。悪意なく貧困ビジネスに加担してるのに気付かないのかな。


1177  by 匿名さん 2017-02-11 12:18:25
独居老人、下流老人に優しい福祉の町、それは ゆ!ざ!わ!
苦しくなったら湯沢へGO??
なかなか良いんでねェ。

1164 by マンコミュファンさん 2017-02-09 16:42:39

あの辺りのリゾマンがシングル無縁高齢者の墓標に見えてきた。
まっとうな人々が手を出す物件ではないという事ですなぁ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197545/




苗場・湯沢のリゾートマンションがどうしても欲しいというなら法人名義で買った方がいいです:


買い手が見つからないスラム化したマンションを処分する方法は?



60 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/18(火) 19:40:34.93

リゾートマンションなんて買うと後悔するぞ。

何が困るって、管理費/共益費/修繕積立費、それに将来の建て替え費用が出てくる場合も。

年に半分ぐらい、そっちに住むならまだしも冬に時々行くぐらいなら
普通にホテルに泊まったほうがよっぽど良い。


64 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/18(火) 19:47:57.72
>>60
賃貸にすればそれらのリスクは全て回避可能。

家賃なんて家族が余裕を持って過ごせる広さでも5~7万円だから、月に1~2泊するならホテルより全然お得。
ホテルより部屋は広いし温泉は空いてるし、何より荷物を置きっぱなしにできる。


66 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/18(火) 19:49:28.0

湯沢は新幹線があるから、ここにすんで時々東京に新幹線でいけばいいや、くらいの人もいるからね

でも、調べると、せめて300万で眺望のいい角部屋とか買っておかないと
あとでババ抜きのババ状態で永久に手放せない

やるとしたら、ダミー会社たちあげてその名義だね
最後捨てるときは、管理費も固定資産税も、会社倒産手続きしてすべて終了。


246 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/23(日) 15:16:08.82

リゾマンはただの消費財じゃなくて、維持費が掛かるのに捨てられない(売れない)消費財だから性質が悪い。
満足できる物件が賃貸で出ているなら、賃貸のほうがいいと思うけどな。

自分から進んでババ抜きに参加したくない。


249 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/24(月) 03:36:48.83
>>246
知識なさすぎ。

高齢で財産ない人に譲渡する、ダミー法人作って偽装売却する、
無限に方法あります。
捨てるのは簡単だよ

今現在管理費滞納して放置されているのは、その人(法人)自体が実質的に破産、夜逃げ状態で、もう終わっているケース。

まだ本人元気なら、「切り捨て」は極めて簡単。


75 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/18(火) 20:17:42.00

利便性考えると、湯沢でしょうが、永住老人が居ないという意味では苗場もいいかもね。

ただし、夏いったことある人はわかっているだろうけど、フジロック以外は、完全なゴーストタウン

寂しいを通り越して、恐怖を感じる
千と千尋の神隠しみたいな感じ


82 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/18(火) 20:27:56.31

ぶっちゃけ、苗場はスラム化へのカウントダウンが始まっているけど、
あと何年もつか、それだけが問題。

仮に3年もつとして、ガンガン使いまくって捨てるなら、損はない
「財産」なんて考えると大間違い。使って捨てるティッシュペーパーみたいなもの

あと、スラム化して、どうなるかだね。

仕事場がないから、アジア系外国人の犯罪の温床にはならないでしょう

どちらかというと、地元民の普通のマンション化か、それとも老人ホームか。

ご近所つきあいとかしてしまうと、怪我、病気で車運転できない老人の介護、買い出しやらされるから、 絶対に近所つきあいはやってはいけないね。可愛そうだけど、高齢者がいたら完全無視。これを貫く。


86 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/18(火) 20:39:13.89
>>82
いくらなんでも3年はもつでしょ。
維持のモチベーション以外はw

使い捨てられるといいんだけど、投げ捨て禁止だからなあ。


91 :名無しさん@ゲレンデいっぱい。:2015/08/18(火) 20:50:15.92
>>86
個人名義で買うのは危険すぎ。

3年であぼんと予測したなら、やっぱり法人ダミーで最悪倒産手続き
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/ski/1434758230/






【戦慄のルポ】いま全国の「限界マンション」で起きていること 建物と住民の老化でスラム化
2016.12.31 週刊現代  :現代ビジネス
http://www.asyura2.com/16/hasan117/msg/362.html

■白骨化した変死体が…

福岡県・福岡市博多区。JRの博多駅から徒歩10分ほどの裏通りに面した、築40年超のAマンション。

年季が感じられる灰色の壁と、塗装が剥がれて何が書いてあるのか判別しにくいマンション名のプレートを除けば、一見、どこにでもあるような古びた建物に見える。だが、ここは、「スラム化マンション」として全国的に有名になった物件だ。

近隣の不動産を取り扱う業者が言う。

「かつて、このマンションは中流の家庭が入居するごく普通の物件でした。それが、地上げ屋と住民の対立から、入居世帯の過半が不在となり、結果的に管理組合の機能が麻痺してしまった。

共用部の電気代の支払いが止まって、エレベーターは動かなくなり、屋上の貯水タンクへの水の供給が停止。居住が不可能になりました。

多くの住民が出ていってしまい、浮浪者や不審者のたまり場となり、荒れに荒れた。不審火による火災が発生して全焼した部屋が丸焦げのまま放置されていたり、白骨化した変死体が発見されたりと、酷い有り様でした。

経済的な事情で出ていくことのできなかった高齢の住民は為す術もなく、相当な苦労をされたと思います」

いまでこそ、外壁は塗り直されているが、かつては一面がペンキの落書きだらけだった。混乱に乗じて暴力団事務所が入居したという部屋のドアには、発砲事件の弾痕がいまも残る。

現在は、全住戸の半分ほどに住民がいるとはいえ、屋上には今もゴミが散乱し、壁のところどころには、また新たな落書きがなされている――。

にわかには信じがたい光景。だが、今後、こうした管理不全による「スラム化マンション」が、日本全国で急増する可能性が高い。

『限界マンション』などの著書がある、富士通総研の米山秀隆氏が言う。

「マンションには2つの『老い』があります。建物と、居住者(部屋の持ち主)の高齢化です。この老いの過程で、空室化や賃貸化が急速に進み、維持管理や建て替え対応が難しくなっていく。

こうして管理不全の状態になった分譲マンションがいつからか『限界マンション』と呼ばれるようになりました。



日本に分譲マンションが登場したのは、'50年代の終わり頃で、高度成長期にはさらに増加した。そうした初期のマンションは、現在、築年数で50年から60年を迎えています。

管理組合が存在しないところも多く、いつしか日常的な管理すら行われなくなり、あらゆるところに不具合が出ている。『いまにも倒壊しそう』というほどの例は、都内ではまだありませんが、今後20年でどんどん増えていくでしょう」

■管理組合が自然消滅

現在、全国のマンションのうち、世帯主の年齢が60歳以上のものは約5割を占め、マンション住民の高齢化は急速に進行している。

住民の高齢化が進むと、どうなるのか。そのモデルケースが、東京・新宿区の高田馬場駅から徒歩15分程度のところにある大規模な都営B団地だ。

ここは、総戸数約2300戸のうち65歳以上の住人が過半数を占める。都が、単身での入居は60歳以上と制限していることが高齢化に拍車をかけたこともあり、大都会の「姥捨て山」と揶揄する者すらいる。

エレベーターのない5階建ての棟に住む、70代の男性が言う。

「昔は子供もいっぱいいたけど、いまはもう年寄りばかり。ここ数年で知り合いだけで十数人が亡くなった。なかには、部屋の中で倒れて、死後2週間以上経ってから発見された人もいた。

団地全体だと孤独死の話はしょっちゅう聞きます。皆どこかしら体を悪くして、病院に行く以外は家に引きこもっている。自治会の役員もなり手が少なく、あと5年もしたら、運営が成り立たなくなりますよ」

このB団地は、あくまで都営であるため、設備の維持管理は都が担っているので、仮に自治会が組織できなくなっても、一定の環境は維持されるかもしれない。

だが、民間マンションの場合、同様に住民の高齢化が進み、管理組合の機能が果たされなくなれば、もはや誰も面倒を見てくれなくなる。

老朽化マンションの問題に詳しい、高崎健康福祉大学元教授の松本恭治氏が言う。

「以前私は、自宅のある都内の多摩地区から、大学のあった群馬県高崎市の近辺までに建つ約250件のマンションを、数年かけてしらみつぶしに調査しました。

結果、その1割、25件のマンションが住民の高齢化による管理組合の機能停止や、管理費積立不足による修繕不可能などの『管理不全』に陥っていたのです。

調査から数年が経ち、その数はもっと増えているはず。こうした足を使った調査はほとんど行われていないから見過ごされがちですが、東京周縁部での管理不全のマンションの増加スピードは、想像を遥かに超えるものがある。

私が実際に赴いて調査しただけでも、埼玉県の所沢市や新座市、熊谷市、茨城県の取手市などで、管理不全マンションの増加が目立っています」

■いきなり廊下が崩落

建物と住人の2つの老い。その進行がとりわけ顕著なのが、'81年の6月以前に建設された旧耐震マンション(築35年以上)と、そのさらに前、'71年以前に建てられた旧々耐震マンション(築45年以上)だ。

日本全国で、旧耐震は約106万戸、旧々耐震は約18万個が現存しており、両者を合わせた数は、多い順に東京、神奈川、大阪、千葉、兵庫、埼玉、愛知と続く。

そのうち東京には、旧耐震が36万戸、旧々耐震が7万戸現存。次ページの表を見れば分かる通り、世田谷区や渋谷区、港区、新宿区など、人気住宅地とされる地域に多い。

都下に目を移せば、多摩ニュータウンに代表される大規模団地を抱える多摩市や八王子市、町田市に多く残る。



この状況に危機感を覚えた東京都は、今年3月「良質なマンションストックの形成促進計画」を策定。マンションと各管理団体を登録させ、都の側で老朽化の状況を把握する試みをはじめた。

都は、8割以上のマンションの登録を目標に掲げるが、前出の米山氏は、その効果に懐疑的だ。

「そもそも、こういう仕組みにすぐに反応して登録できる時点で、それなりに管理が行き届いている証なんです。問題なのは、管理組合が機能していないマンション。そうしたところは、手間が増えるのを嫌がり、登録しないのが目に見えている。

あるいは、そもそも組合がないマンションの場合、こうした計画の存在そのものを住民が把握できない。老朽化物件の増加は避けられない現象なので、行政は早晩、マンション解体の問題に本腰を入れて向き合う必要に迫られるでしょう」

老朽化したマンションの不利益を被るのは、当該マンションの住民たちだけではない。

「修繕がおろそかになっていたマンションの外壁コンクリートがボロッと剥がれて、歩道に落下したなんていう事故は、全国各地で毎日のように起こっています。取り返しのつかない大事故がいつ起きてもおかしくない」(前出・松本氏)

実際'09年には、沖縄県浦添市の住宅街にある築35年(当時)の老朽化マンションで、長さ約15メートルの廊下が崩落する事故が起きている。早朝5時という時間帯だったため、けが人はいなかったが、下敷きになった軽自動車はペシャンコにつぶれ、大惨事になる恐れもあった。

これも、管理組合がきちんと機能し、定期的な検査や保全が行われていれば、事前に対策の打てた事故だった。

こうした管理組合の機能不全に加えて、外国人の賃貸利用者増加が「スラム化」に拍車をかけるケースもある。

神奈川県横浜市中区・関内。最寄りの市営地下鉄の駅から徒歩5分ほどの好立地に、Cマンションがある。周辺にはコンビニエンスストアや大規模スーパーもある便利な場所。

高級マンションが林立する一帯にぽつりと佇む、くすんだ外壁が、物寂しい雰囲気を醸す。壁にはひび割れが目立ち、バルコニーの手すりのまわりのコンクリートは崩れ、いつ手すりが外れて人が転落してもおかしくない状態だ。

このマンションは築40年程度の9階建てで、総戸数は40弱と規模が小さいこともあり、地主が自主管理をしていたが、5年前、地主が亡くなったのを機に、状況が一気に悪化した。

一室を所有している70代の女性住民が嘆く。

「建物の老朽化が進んでいるのに、修繕の手立てがなかった。あちこちで起こる水漏れなどに耐えられなくなり、住民有志であわてて管理組合を立ち上げました」

そこで衝撃の事実が発覚する。地主が生前に徴収していた管理費を使い込み、残高が0になっていたのだ。

あわてて修繕費積立金を集め出したものの、予想外の出費は高齢の住人たちには荷が重く、瞬く間に滞納者が増えた。なかなか積み立てが進まず手をこまねくうちに、生活に大きな支障をきたすレベルの不調が、マンションのあちこちで起こりはじめた。

「まともなマンションなら年に数回は行われる給排水の高圧洗浄ができなかったので、しょっちゅう水が詰まるようになりました。屋上にある受水槽の清掃もしておらず、水質検査が必要なのですが、その費用さえなかった」(前出・女性住民)

■地獄のような悪臭

悪化する状況に、賃貸住民が逃げ出し、オーナー所有者たちが空室をなんとかしようと借り手を選ばなくなったことで、中国人の居住者が一挙に増えだした。

「彼らは、料理で使った油を普通に排水口に流して捨てるんです。もともとサビやゴミで詰まり気味のところに油を流し込むから、排水管の中で固まってしまう。水が流れないので洗い物はおろか、洗濯もまともにできない。

組合理事が抗議をしに行っても、『何が悪いんだ』と開き直られ、話し合いにすらならない。そのうち下水も詰まって、汚物が逆流し、お風呂場に溢れるようになった。悪臭なんてもんじゃない。

もう地獄です。仕方がないから、吐き気を抑えながら、誰のものかもわからぬ汚物を風呂桶ですくってはゴミ袋にためて捨てに行く。この歳になってなにをしているんだろうと、涙が出ました。

結局修理してもらうために、業者を呼ぶことが決まったのですが、長年の老朽化で、『洗浄時に破損するリスクがあるから』といってほとんどのところに断られてしまい、途方に暮れました」(前出・女性住民)

このマンションは粘り強い交渉を経て、これからようやく修繕の第一歩を踏み出すという。だが、取材時もちょうど配管にひびが入り、ガス漏れが発生。住民たちの悩みは尽きない。

こうした、管理不全の老朽化マンションの救済業務に特化した企業も出てきている。

そのひとつ、横浜サンユーの利根宏代表が言う。

「うちは、20年ほど前からこうした業務に取り組んできましたが、管理不全物件の数は年を追うごとに増えています。立地が良いから大丈夫、などという考えはまったくの幻想。

いまのままでは、所有者の多くが亡くなり修繕の手もつけられず、買い手もつかないマンションが日に日に増えて行く。国や自治体が解体するにしても、膨大なお金がかかる。一体どうしたらいいのか……」

前出の米山氏が続ける。

「結局、マンションは自分たちのものなので、他人が助けてくれることを期待してはいけません。行政が支援するといっても、出来ることは限られる。他の住人に任せきりにするのではなく、早いうちから管理組合の状況を把握した方がいい。

マンションを売却して老人ホームなどに入居することを考えても、資産価値を下げないために積極的に管理組合に関与することが、ひいてはスラム化を防ぐ第一歩です」

「限界マンション」の現実は、決して他人事ではない。
http://www.asyura2.com/16/hasan117/msg/362.html
 
 
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