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今日の記事を見て、いろいろ、他のマンションも抱えていることがあるように感じましたが、特に、ここはヒドいね。
マンションの総会の議事録を録音していると、総会議事進行前に、理事長が宣言して、今回の議事録は、まともに出てくるかと思っていたら、あのザマ。総会に出席していない人は、”あ～そうか”とその総会で、どのような議論がなされたかは、知る由もありません。 総会の議事録が、郵送されてから、直ぐに、理事長に、総会で話し合われたことと、郵送された議事録とは、かなり、違いがあり、理事本人たちに都合の悪い話は、すべてカット！（笑） これでは、区分所有者の”知る権利”について、蔑ろにしている行為であり、早急に、議事録の補正をお願いしたところ、”２月の理事会で諮る”とのことが、結果的に、そのまま。
管理組合の脱税行為も含め、一体、そのままで、いいんだろうか？
やはり、ここは、理事会メンバーに潔さと反省が、必要だと思う。
そういう、区分所有者の利益に相反する行為を犯して、自発的に、謝罪する気がないんだろうか？
私が、議事録録音を公開する前に、理事会が自発的に、みなさんに詳らかにするほうが、宜しいかと思うけど......。
以下が、今日の記事。
マンションを購入した場合、長年にわたって快適なマンションライフを送れるかどうかは、管理組合の“秩序”にかかっているといっても過言ではない。「ウチは仕事が忙しいから…」と人任せにしていたら大変なことになる。住民の中から選ばれた管理組合の理事長がコツコツ貯めた修繕積立費をネコババしていた──なんて話は決して珍しくない。住宅ジャーナリストの榊淳司氏が、マンション管理組合の「闇」に迫る。
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多くの人はマンション購入をマイホーム戦略のゴールだと考えている。しかし、それは間違っている。実のところ、マンション購入と引渡し・入居はマイホーム戦略の第2歩くらいのところにある。そしてゴールはまだまだ先だ。
ゴールが5歩先にあるのか10歩先なのかは分からない。あるいは、そこで一生を終えるなら人生の果てまでも続く。ただ、購入したマンションを売却してしまえば、その時点でひと区切りとなる。
新築でも中古でも分譲マンションを購入することは、管理組合の一員となってその共同体の運営に参加することに他ならない。多くの人は「管理は管理会社の仕事」だと思っている。そのために毎月管理費を払っているのだ。確かにその通り。
しかし、正確に言えば管理会社に管理業務を委託しているのは管理組合だ。そして、管理組合を構成しているのは各住戸の区分所有者である。マンションを購入するということは区分所有者になることであり、自動的に管理組合の一員となることでもある。そして、区分所有者には権利と義務が自動的に発生する。
分譲マンションにおける管理組合の運営というのは、平たく言うと政治と同じである。民主主義社会において市民には参政権があり、納税の義務がある。同様に、区分所有者には組合での議決権があるとともに管理費や修繕積立金を負担する義務を負う。カタチは同じだ。単位が少し小さくなるだけのことである。
民主主義社会において、一般市民は政治家や役人が税金の使い方に関心を持たねばならない。でないと、政治家や役人たちは集められた税金を好き勝手に使い始める。同様に、管理組合においてもひとり一人の区分所有者が管理費や修繕積立金がどのように使われているかということに、注意を払うべきだろう。
管理組合は何人かの理事と理事長によって主導される。理事は議員で理事長は市町村長だと考えればいい。ただ、理事長は理事の互選で選任される。理事は持ち回りの場合もあれば、立候補を尊重しているケースもある。そういったことは、大まかには区分所有法という法律で決められているが、細かなことは各組合が定める管理規約に従うことになっている。
政治に腐敗がつきもののように、管理組合の運営にも様々な問題が生じている。その根っこにあるのは、それぞれに付きまとう利権だ。
例えば500戸クラスの管理組合の場合、年間に執行する管理費の予算は約1億円。積み上げる修繕積立金も数億円規模。場合によっては10億円以上積み上がる場合もある。そういったお金をどう使うかは、すべて理事会と理事長に委ねられる。
もちろん、予算案や決算案の承認には年に1回開催される管理組合の総会決議が必要だ。しかし、総会に出席して賛成や反対の議決権を行使する人は少ない。500戸のマンションで総会を開いた場合、出席している人は100人未満であることが普通だ。多くの人は議長一任の委任状か議決権行使書をあらかじめ提出する。
私が知る限り、議決権行使書において一つひとつの議案に賛否を表明するよりも、議長一任の委任状を提出する人の割合が高い。つまり、総会において議長を務める理事長は事実上議案の議決権を握っているケースがほとんどだ。
さらにいえば、議案自体は理事会の承認を経る仕組みになっている。いってみれば、議案として提出される限り、可決されるのは当然という成り行きになっている。
お気づきだろうか。今のシステムでは理事長になりさえすれば、管理組合の運営はほぼ思いのままにできる。あるいは、理事会を支配できる力があれば同様の権力を手にすることができる。つまり500戸規模のマンションの管理組合で実権を握ると、年間1億円の管理費予算の使い方や、十数年に一度巡ってくる数億円規模の大規模修繕工事をどのように行うかを決めることができる。これは明らかな利権である。
現在、マンション管理について区分所有法という法律が定められている。しかし、これは1962年の施行だ。なかなか良くできているが、かなりの制度疲労も起こしている。
何よりも、この法律は性善説に基づいている。管理者（理事長）が悪意を持って管理組合を私物化することを想定していない。だから、現行法制化では理事長や管理組合の実力者が利権をむさぼり、私利私欲に走ることをほぼ阻止できていない。
いくつか例を上げよう。まず、最近ではもっともセンセーショナルなケースとしては「石打ツインタワー7億横領事件」だろう。
新潟県南魚沼市のリゾートマンションで15年間理事長を務めていた公認会計士が、組合の修繕積立金を約7億円も横領していた事実が発覚したのだ。この男性は通帳を偽造することで長年にわたる横領を隠蔽してきた。このマンションは修繕積立金の会計が一気に悪化し、外壁工事を延期したという。
私の知るある都心のマンションは、築10年なのに大規模修繕工事を実施した。主導したのは6年ほど管理組合を牛耳る人物。それを決議する臨時総会に、理事長の自宅前アルコーブに門扉を設ける工事や自分にとって有利な駐車場の障害者割引料金を設定する議案まで紛れ込ませていた。
私たちは反対派グループを形成して仲間を募ったが、結局のところ理事長一任の委任状を行使されて疑問の多い議案はすべて可決。その後、区分所有法に基づく理事長解任のための臨時総会を招集してみたが、自らが議長となって同様に委任状を行使。自らの解任を求める議案を否決して見せた。
その後、その人物はどういう容疑かは不明だが、警察の家宅捜索を受けていた。数年後、理事長を自主的に退任したあとで自宅は競売に掛けられた。管理組合の理事長を続けることで、自宅のローン返済と生活費を賄っていたのではないかと推測せざるを得ない状況だ。
こんな事例もある。新築の入居時から管理組合の運営に熱心なある人物は、すでに約10年も理事長や監事、副理事長などを歴任する実力者だ。管理規約の改正や共用施設のサービス変更など、多くの実績も残している。
しかしこの人物、管理会社変更の話が出ると必ず潰しにかかる。また、この人物が主催する管理組合関係のパーティには、会費では賄えない豪華な料理が出てくる。そして、必ず管理会社の名物フロント（担当者）が参加している。傍から見ていると、この人物は明らかに管理会社と特別な関係にあるように映る。
このように、マンション管理の闇は深いが、現行法制化ではその多くが事件化しない。組合の不祥事はそのマンションの資産価値を下げかねないので、内々で済まそうとする傾向も強い。また、人間的な対立関係を避けようとする日本人の「和を以て貴しとなす」という精神も働く。
ただ、これは身近に起こっている深刻な問題だ。マンションの管理組合は、小さいながらも自治体と同じ。そこで行われているのは政治に他ならない。基本は多数決。制度は民主主義。しかし、今の法制化では悪意の理事長や組合支配者の私物化を避けることはできない。
それぞれの区分所有者に出来ることは地方自治における一市民のそれと同じ。冷徹な判断で一票を投じること。さもなくば、自ら立候補して理事会に入ることである。
http://news.livedoor.com/article/detail/14358867/
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